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大咖齐聚 论道五限时代下的楼市变局

  2017-12-18     来源: 环球经济报道

2017年,楼市迎来颠覆性变革。密集政策与结构调整的大背景下,中国房地产面临转型风口:五限时代正式开启;租赁时代悄然而至;多元素冲击下商业地产机遇与挑战并存2017年楼市到底有何特点?未来楼市又将走向何方? 11月29日下午,凤凰房产金凤凰年终系列访谈

环球经济报道(globebiznews.com)讯:

  2017年,楼市迎来颠覆性变革。密集政策与结构调整的大背景下,中国房地产面临转型风口:五限时代正式开启;租赁时代悄然而至;多元素冲击下商业地产机遇与挑战并存……2017年楼市到底有何特点?未来楼市又将走向何方?

  11月29日下午,凤凰房产金凤凰年终系列访谈第二场隆重开讲。中原地产北京公司总经理任莉、中国中央别墅区研究院院长刘东、戴德梁行北中国区研究部主管魏东、伟业我爱我家市场研究院总监孔丹做客凤凰房产演播室,论道中国楼市,畅想地产未来!本次论坛由凤凰房产总编辑陈萍丽主持,与会嘉宾以宏观数据为蓝本、结合经典实操案例,为各位网友呈现了一场精彩的房地产思想知识盛宴!

  对于今年的楼市特点,任莉称理性回归、自住、改善为主是今年的关键词。主要特点有三:第一,动真格的调控;第二,调控成效显著;第三,住房的理性回归。从成交结构来看,现在的房子80%以上都是用来改善和居住的;从客户心理来说,购房更加理性;从产品的角度说,由于开发商近两年拿地价格贵,所以每一块地都慎重研究,新产品在质量方面有所提升。

  作为中国一线城市的代表,北京楼市的特点一直具有典型性及参考性。对于当下的北京新房市场,刘东则这样分析:第一,今年的北京房价是涨,而不是降,供应量、成交量则是大幅度缩减;第二,今年的自住房上市量少,所以今年的成交量也少;第三,今年的主力成交是在6万块钱以下,不是8万。第四,新房的主力成交为改善住宅,接近50%的成交皆是90平米到140平米的三居或四居。

  与此同时,东方证券数据显示,北京、上海、深圳作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表,2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍,一线城市房地产市场已进入存量时代,二线城市也正向存量时代快步前行。

  对于当下炙手可热的租赁市场,孔丹称,目前全国20多个城市二手房的交易量或者存量房市场规模均大于新房市场,这已成为新的常态。“今年楼市让人振奋的是,租赁市场上升到了国家战略的高度。未来,在资本技术叠加的情况下,租赁市场有很大的发展空间。”孔丹说,随着未来租房公共福利的可期,租房将成为越来越多的老百姓,不仅仅是年轻的时候解决居住问题的方法方式,很可能成为一辈子甚至更长时间的解决居住问题的方法。

  孔丹指出,很多人不愿意租房的原因不是房租太高,而是租房所造成的不稳定性,这将是未来租购并举,包括政府、市场、租赁机构和经营企业需要极力改变的问题。另外,他指出现在租赁市场的相关政策都属于宏观层面,缺少相对应的配套细则,租赁经营企业面临如何盈利等问题。而在明年租赁市场经营层面将迎来金融方面比较实质性的创新和改变,未来的租赁市场也会越来越规范化、标准化、品质化。

  同样对租赁市场颇为看好的还有刘东,他说:“目前现行的租赁政策从根本上解决了生活方式的问题,大量租赁型、长期持有性房屋的出现将带来整个市场的改变。而随着政策的推进,人们共享观念的改变,未来的租赁市场会有很大的发展潜力。”

  2017年是商业地产转型与创新、机遇与挑战并存的关键时期。对于商业地产而言,资本市场的搅动为行业带来了崭新的元素,在多元态布局以及共享经济、大数据应用、消费升级等时代命题下,商业地产正由内而外革新并调整舵向。

  对于今年及明年的商业地产趋势,魏东这样总结:今年写字楼市场最大的变化是边缘化趋势越来越明显,而商铺市场最大的特点是实体商业呈现反弹趋势。魏东认为商业地产属于受政策影响比较小的板块,基本都是靠供需调整,空置面积决定了租金的高低。就写字楼而言,明年会有一些供应,但是核心的供应不是很多。从整体行业趋势来看,随着IT、高科技企业的发展及国家政策的扶持,写字楼的需求呈现旺盛态势,预计明年的写字楼市场会依然平稳,而在未来不管是商业地产、商铺、物流地产都会迎来新一波的发展。

  对于当下火热的“城市更新”概念,魏东称城市更新不是现在才发生的,在之前很长的时间里早已开始,如 “旧城改造”。“在许多城市陆续进入存量房市场的当下,城市更新不仅会带来城市面貌、人们生活的改变,还会给投资者带来更好回报。”魏东说。

  刘东称,从调控历史来看,一次极限的调控会对市场产生12到18个月的影响。今年最后一次调控是三月中旬,从这个规律来看,2018年不会是楼市小年。任莉则表示,受政策变更的影响,今年许多改善型的客户没能顺利实现网签,签约周期的拉长致使原本在今年网签的客户只能在明年实现成交,预计明年上半年的签约量将稳步上升。她提醒购房者置业时不要轻易使用杠杆,要根据自己的实力去判断,购买自己真正需要的房子。

  同样对明年楼市保持乐观的孔丹称:“明年的楼市不会像2016年那么好,但也不会像小年那么差。就目前数据而言,从七月中旬开始二手房市场已经开始回升,不只北京、一线城市都在回升。虽然预计明年交易量会回升,但是房价还是会控制在比较合理的范围内。”孔丹建议购房者要理性置业,根据自己的需求,根据自己的能力购房。

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